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鄂尔多斯市商品房预售资金监督管理办法

发布时间 : 2021-07-02 13:26:00来源 : 
  第一章  总  则
  第一条  为保障预售商品房交易当事人的合法权益,规范商品房预售资金的监督管理,促进房地产市场健康有序发展,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市商品房预售管理办法》《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国办发〔2010〕4号)《房屋交易与产权管理工作导则》(建办房〔2015〕45号)《住房和城乡建设部关于进一步规范和加强房屋网签备案工作的指导意见》(建房〔2018〕128号)等法律法规政策规定,结合我市实际,制定本办法。 
  第二条  全市范围内经预售许可的商品房开发项目(不包括保障性住房项目),其预售资金的收存、使用及监督管理,适用本办法。 
  第三条  本办法所称商品房预售资金,是指房地产开发企业取得《商品房预售许可证》预销售商品房时,购房人按照合同约定支付给开发企业的全部房价款(包括首付款、分期付款、一次性付款和银行按揭贷款、住房公积金贷款及车位、储藏室、车库等购房款项)。 
  第四条  商品房预售资金监管,遵循“企业自愿、银行配合、专户存储、专款专用、全程监管、节点控制”的原则,专项用于商品房开发项目所需的建设施工进度款、设备材料款等与本工程相关的费用。 
  房地产开发企业可自愿选择是否按本办法确定的模式进行预售资金监管。选择预售资金监管的项目,在取得《国有土地使用证》(不动产权证书)《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《商品房预(销)售方案》《前期物业措施说明》《房地产开发建设项目手册》《商品房户室面积信息表》《商品房预售资金监管协议》,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上后,即可申请办理《商品房预(销)售许可证》。不选择预售资金监管的项目,除提供办理《商品房预(销)售许可证》所需要件之外,建设工程形象进度必须达到项目主体封顶以上,方可申请办理《商品房预(销)售许可证》。
  第五条  商品房预售资金监管期限,自核发商品房预售许可证开始,至开发项目监管楼幢办理不动产首次登记后止。 
  第六条  市住建行政主管部门负责全市商品房预售资金监管工作的指导监督,研发建设商品房预售资金监管系统,制定商品房预售资金监管协议示范文本等工作。
  第七条  第三方托管机构和开设监管账户的银行协助市住建行政主管部门进行商品房预售资金监管。
  第八条  人民银行负责对开设监管账户的银行账户管理、结算情况进行监督检查;银监部门负责对开设监管账户的银行预售资金监管的操作风险和合规性进行监督检查。 
  市住建行政主管部门、人民银行和银监部门应当建立商品房预售资金监管协调机制。
  第二章  预售资金监管
  第九条  房地产开发企业可以根据开发项目(下称“监管项目”)的实际,在本市选择银行开设监管账户,开立商品房预售资金专用存款账户(下称“监管账户”)。 
  一个监管项目只能开立一个监管账户。 监管项目预售过程中,开设监管账户的银行原则上不得变更。 
  第十条  房地产开发企业在办理《商品房预售许可证》前,应当就监管项目的基本情况、监管内容、违约责任等内容与市住建行政主管部门的商品房预售资金监管机构签订《商品房预售资金监管协议》。 
  第十一条  开设监管账户的银行应按照《商品房预售资金监管协议》的约定,协助市住建行政主管部门做好商品房预售资金监管工作,并接受市住建行政主管部门、人民银行和银监部门的监督。 
  第三章  预售资金托管
  第十二条  市住建行政主管部门委托第三方托管机构,配合实施预售资金托管工作。该机构设立专项托管账户,接受购房人、房地产开发企业的委托,行使以下职责: 
  (一)商品房预售资金的收存; 
  (二)商品房预售资金的管理; 
  (三)商品房预售资金的支付; 
  (四)配合相关部门做好风险项目处置等工作。 
  第十三条  房地产开发企业在签订《商品房预售资金监管协议》后,还要就项目的基本情况、托管内容、托管时间、违约责任等内容与第三方托管机构签订《商品房预售资金托管合作协议》。
  第十四条  托管机构根据监管项目的建筑面积,计算监管项目的监管额度,并在《商品房预售资金托管合作协议》中予以载明。 
  监管额度是指监管项目建筑施工、设备安装、材料购置和配套工程所需的建设费用总和,全装修项目应当将装修费用计算在内。 
  监管额度分栋计算,即监管项目每栋的监管额度=该栋房屋建筑面积×每平方米监管标准。 
  每平方米监管标准为毛坯房或全装修房的成本价,由市住建行政主管部门根据区域、建筑结构、总层数、用途等因素综合测定,定期调整公布。
  第十五条  购房人在与房地产开发企业签订商品房买卖合同的同时,由房地产开发企业、购房人与托管机构签订《商品房预售资金托管三方协议》,托管机构受房地产开发企业及购房人的委托,正式开展资金托管工作。
  第十六条  监管项目的预售资金应全部存入第三方托管机构设立的托管账户内。购房人按揭贷款(含商业贷款和住房公积金贷款)购买商品房的,购房人将首付款存入托管账户,其贷款由贷款银行直接划入托管帐户。
  第四章  预售资金使用拨付
  第十七条  监管项目的预售资金存入托管账户后,当资金总额达到规定监管额度后,超出监管额度的部分,房地产开发企业可向托管机构提出使用申请,托管机构审核后将资金转入监管账户,房地产开发企业可支取使用,并优先用于工程建设。 
  第十八条  房地产开发企业申请使用监管项目在监管额度内的资金时,应当提出书面申请,并提交监管项目工程形象进度证明等材料,监管资金使用的具体审核和拨付按照市住建行政主管部门会同监管银行、第三方托管机构制定的操作流程办理,办理时限为自受理之日起3个工作日内完成审核。 
  第十九条  房地产开发企业使用监管额度内的资金,可按以下要求分节点分期支付: 
  (一)工程施工至首层室内地平标高时,监管资金总额度的80%受限; 
  (二)完成工程主体结构的五分之一时,监管资金总额度的70%受限; 
  (三)完成工程主体结构的五分之二时,监管资金总额度的60%受限;
  (四)完成工程主体结构的五分之三时,监管资金总额度的50%受限;
  (五)完成工程主体结构的五分之四时,监管资金总额度的40%受限; 
  (六)工程主体结构封顶时,监管资金总额度的30%受限; 
  (七)工程完成外立面装饰时,监管资金总额度的20%受限;
  (八)建设单位组织参建五方进行验收并取得《建设工程竣工验收监督通知书》,且水、电、气、暖等市政配套全部完工,具备使用条件,监管资金总额度的10%受限;
  (九)监管项目取得《建设工程竣工验收备案表》,且通过联合验收之后,监管资金总额度的5%受限; 
  (十)监管项目完成不动产首次登记后项目监管终止。
  全装修商品房完成室内装修后,经参建各方验收合格,按每平方米装修标准拨付监管资金。
  第二十条  托管机构将托管账户内的资金划入监管账户后,开设监管账户的银行应监督房地产开发企业将资金专项用于项目工程建设。
  第二十一条 在主体结构封顶控制节点前,房地产开发企业可以凭银行出具的保函部分抵顶商品房预售监管资金,但不得突破监管额度的30%。
  第二十二条  房地产开发企业与购房人协商一致或者依生效法律文书判决解除商品房买卖合同的,应到市住建行政主管部门申请注销商品房合同网签备案。购房人和贷款银行可依据市住建行政主管部门提供的合同备案注销手续,向开设监管账户的银行申请将监管资金退回购房人指定的交易资金结算个人账户和贷款银行账户。 
  第五章  监管终止和解除
  第二十三条  监管项目完成不动产首次登记后,房地产开发企业凭相关证明材料向监管银行申请注销监管账户,开设监管账户的银行应当按照《人民币银行结算账户管理办法》有关规定办理账户注销手续。 
  房地产开发企业要将银行注销账户证明报市住建行政主管部门备案。 
  第六章  风险处置
  第二十四条  监管项目在中途停止建设的,开设监管账户的银行、托管机构暂停账户内的资金支付。待项目恢复施工后,开设监管账户的银行、托管机构继续按规定支付工程建设资金。 
  第二十五条  若监管项目停止建设后,经破产清算等程序进行退房处理,托管账户内已支付给房地产开发企业的购房资金由房地产开发企业退款给相应购房人,托管账户内的剩余资金由托管机构委托破产管理人退款给相应购房人后,托管结束。 
  第七章  附  则
  第二十六条  凡进行商品房预售资金监管的项目,房地产开发企业与第三方托管机构签订的《商品房预售资金托管合作协议》应实时抄送不动产登记机构。不动产登记机构要严格管控项目土地抵押及在建工程抵押行为。
  第二十七条  与本办法配套的商品房预售资金第三方托管机构组建方案、商品房预售资金监管平台建设方案同步实施。     
  第二十八条  本办法自发布之日起30日后施行,本办法施行后,国家、自治区另有规定的,从其规定。 

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